קביעה זאת של בית משפט הינה תקדימית

ועובדות המקרה המדובר בפסק הדין מדגישות זאת ביתר שאת

שעה שהסכם המכר בוטל בהסכמה לאחר למעלה מחודשיים מהחתימה 

כשהרוכשים גילו ליקויים שהיה על המוכרים ליידע אותם על קיומם והם לא עשו כן.

כבר שנים ארוכות הנני מתרה

ברוכשי ומוכרי נכסי מקרעין לבל יחתמו על זיכרון דברים.

האינטרס של הצדדים להסכם מכר

לחתימה על זיכרון דברים ברור ומובן : 

הרוכשים מצאו את הנכס עליו חלמו

המוכרים מצאו רוכשים המעוניינים לשלם

את התמורה שהם מבקשים עבור הנכס

מדוע לפספס את המומנטום ?

ייתכן שלמחרת פגישה מוצלחת בין הצדדים,

לאחר שלא נחתם זיכרון דברים,

יקבלו המוכרים הצעת מחיר גבוהה יותר עבור הנכס,

או שהרוכשים הפוטנציאלים יראו נכס אחר אותו יעדיפו לרכוש.

מדוע להכניס בתווך עוד בעלי מקצוע כגון : 

עורכי דין, יועצי משכנתאות, מתווכים או שמאים

או חברים, בני משפחה ו/או קולגות

אשר עלולים לשנות את רצון הצדדים ?

על פי חוק המקרקעין, הסכם מכר של נכס מקרקעין חייב להיות כתוב

זאת ועוד, בית המשפט העליון קבע כבר בעבר כי

בשעה שזיכרון דברים מפרט את הסכמות בצדדים

כגון : מהו הנכס, תמורת הנכס (אף בכלליות וללא פירוט תשלומים)

מיהם הצדדים להסכם ומועד מסירת החזקה בנכס

מתקיימת דרישת המסוימות וגמירות דעת הצדדים על פי חוק החוזים

וזיכרון הדברים מהווה הסכם מחייב העומד בפני עצמו, 

גם אם לא נחתם לאחר מכן הסכם מכר.

מבחינת הרוכשים, חתימה על זיכרון דברים שקולה לקניית חתול בשק.

זכות קניינית כלפי "כולי עלמא" מתגבשת רק לאחר רישומה בפנקסי המקרקעין

לפני כן, קיימת לרוכשים, לאחר חתימה על הסכם מכר, 

רק זכות חוזית כלפי המוכרים באותה העסקה

במידה וזכויות המוכרים הינן חוזיות בלבד ונחתם זיכרון דברים

הרוכשים יקבלו רק את הזכויות החוזיות כיוון שהמוכרים אינם יכולים למכור מה שאין להם

והחובה לבדיקת הנכס מוטלת על הרוכשים.

בדיקת נכס במקרקעין טרם הרכישה הינה חובה של הרוכשים וכוללת :

בדיקת רישום זכויות , רישום הערות אזהרה ו/או משכונים ו/או שעבודים

בנסח טאבו ו/או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל ו/או החברה המשכנת ו/או רשם המשכונות ו/או רשם החברות

בדיקה ברשות המקומית לעניין אישורי בנייה, חריגות בנייה, צווי הריסה, היבטים תכנוניים לגבי הנכס וסביבתו

טענת "אי ידיעה" של הרוכשים לעניין חובתם לבדיקת הנכס טרם הרכישה, לא תשמע בבית המשפט

גם אם הרוכשים לא ידעו, הם היו צריכים לדעת

מועד חתימה על זיכרון דברים הינו טרם ביצוע בדיקות אלו 

ולכן מהווה סיכון גבוה לרוכש אשר חותם עליו.

נהניתם מהקריאה? 

למדתם משהו חדש?

עדיין מתלבטים לגבי חתימה על זיכרון דברים ?

מוכרים או רוכשים נכס מקרקעין ?

מעוניינים להקטין סיכונים משפטיים ?

הגיע הזמן שנדבר ונעביר את הקשר שלנו לרמה הבאה

פנו אלינו עכשיו 

אפשר בוואצאפ ואפשר גם להתקשר – 0528328676

נשמח מאד לייעץ ולעמוד לרשותכם.

אנחנו מבטיחים לענות ולחזור לכולם.

רק בריאות,

שלכם,

אילן ושרית צדק

 במאים ידועים, מחזאים מוכרים, מעצבי במה, תאורה ותלבושות ועוד, 

שעבדו ועובדים בתיאטרון הבימה, הגישו בחודש יוני 2020 לבית המשפט המחוזי 

בתל אביב תביעה נגד התיאטרון הלאומי.

התובעים טוענים כי בעוד שהיוצרים השכירים של הבימה 

ושחקני התיאטרון השכירים והעצמאיים הוצאו לחל"ת בתקופת משבר הקורונה, 

וכך קיבלו את רוב שכרם מהביטוח הלאומי, 

יוצרים עצמאיים כדוגמתם, שעבדו בהבימה, נותרו חסרי כול. 

"התובעים שנפגעו פגיעה אנושה מקריסת התיאטרון כשנותר חייב להם 

כספים רבים שלא שולמו להם, נפגעים כעת פגיעה אנושה ובלתי מוצדקת נוספת 

הנובעת מהגדרתם המלאכותית והשגויה כעצמאים". 

התובעים מבקשים מבית המשפט להצהיר כי בינם לבין התיאטרון התקיימו 

יחסי עובד-מעביד לצורך תשלום הגמול המשולם על ידי הביטוח הלאומי. 

טרם הוגש כתב הגנה.

להכרעה בסוגיה של היותו של אדם "עובד" או "קבלן עצמאי" בתי הדין לעבודה נוקטים ב"מבחן מעורב".

1. מבחן ההשתלבות במפעל. זהו המרכיב הדומיננטי לקביעת קיומם של יחסי עובד- מעביד. למבחן זה שני פנים. הפן החיובי– תנאי להשתלבות במפעל הוא שקיים מפעל יצרני לשירותים, אשר הפעולה המבוצעת נחוצה לפעילות הרגילה של המפעל ושמבצע העבודה מהווה חלק מהמערך הארגוני הרגיל של המפעל ועל כן איננו "גורם חיצוני". הפן השלילי– שהאדם בו מדובר אינו בעל עסק עצמאי משלו המשרת את המפעל כגורם חיצוני.
2. מבחן כלי העזר לביצוע העבודה. היעזרות בכלי עזר אינה מטה בהכרח את הכף לצד זה או אחר, הכל תלוי בטיב הכלי, בשווי הכספי ובמשקל שנועד לו בהתקשרות שבין הצדדים.
3. מבחן הקשר האישי. זהו מבחן שלילי לפיו בהיעדר קשר אישי לא יחשב אדם עובד, אולם עצם הקיום של קשר אישי אינו בהכרח מביא למסקנה כי היחסים בין הצדדים הינם יחסי עובד מעביד.
4. מבחן צורת תשלום השכר. הבסיס לחישוב שכר העבודה בתלוש משכורת או כנגד חשבונית מס, אינם משמשים ואינם קובעים בשאלת קיומם או אי קיומם של יחסי עובד מעביד.
5. מבחן ניכוי מס במקור ותשלומים בגין תנאים סוציאליים. אלה יכולים לשמש כבסיס למעמד האדם כעובד או כבעל עסק עצמאי, אך אין בהם כדי לקבוע או לשלול בצורה חד משמעית את מעמדו.

מעסיקים עובדים ? 

נמצאים בסכסוך משפטי מתמשך עם עובד ? 

מתלבטים באשר לזכויותיכם כמנהלים ו/או מעבידים ולא בטוחים מה לעשות?

פנו אלינו עכשיו 

אפשר בתגובה למאמר זה

אפשר בוואצאפ ואפשר גם להתקשר – 0528328676

נשמח מאד לייעץ ולעמוד לרשותכם.

אנחנו מבטיחים לענות ולחזור לכולם.

בתקווה לימים טובים יותר, בריאות איתנה וחזרה מהירה לשגרה

שלכם,

אילן ושרית צדק

בימי קורונה מאתגרים אלה בהם שוררת אי ודאות בכלל ובמשק בפרט

חברות ועסקים רבים יאלצו לצמצם את מכסת כוח האדם אצלם בדרכים שונות 

לרבות בדרך של פיטורי עובדים, על כל המשתמע מכך.

הליך השימוע כללי

חובת המעביד לערוך שימוע חלה עת נשקלת אפשרות לסיום העסקתו של עובד, 

בין בדרך של פיטורים, לרבות פיטורים בשל צמצומים, ביצוע הליכי רה- ארגון 

ותוכניות הבראה/ פיטורים בשל הפרות משמעת/ פיטורים על רקע אי התאמה/ חוסר שביעות 

מן התפקוד המקצועי ובין בדרך של אי-חידוש חוזה עבודה לתקופה קצובה. 

כמו כן, חובת השימוע חלה גם במקרה בו המעביד מבקש לשנות את תנאי עבודתו של העובד, 

לרבות העברתו מתפקיד אחד למשנהו, לניידו ממקום עבודה אחד לאחר, לשנות את שכרו 

ו/או תנאיו הסוציאליים של העובד וכיוצ"ב.

על פי הפסיקה זוהי זכותו הראשונית של העובד לדעת מהן הטענות המועלות נגדו או בעניינו,

ובהתאם ליתן תגובתו להן, להציג את גרסתו, ולנסות לשכנע את המעביד לשנות דעתו 

ככל שיש בה לפגוע בזכויותיו. מדובר בזכות יסודית ובסיסית הקנויה לעובד במסגרת יחסי העבודה 

בינו לבין מעבידו וממנה נובעת החובה על המעביד לערוך לעובד שימוע.

במסגרת השימוע על המעביד להציג בפני העובד את הטענות המופנות כלפיו, 

את השאלות שעלו בעניינו אשר יש בהן כדי להשפיע על מקבל ההחלטה. 

כל זאת בפתיחות, בהגינות ובתום-לב מבלי להסתיר דבר מן העובד. 

מחובתו של המעביד ליתן דעתו לטיעוניו של העובד ולשמוע אותם בלא פניות, 

בלב נקי ובנפש חפצה, קודם שתיפול ההחלטה הסופית העשויה, 

לא אחת, להיות בלתי הדירה ומכרעת לגבי העובד.

זכות השימוע אינה תלויה בהתנהלות העובד ומשתרעת על סוגים שונים של חוזי העסקה.

זכות זו קיימת גם בנסיבות בהן היו הפרות חוזרות ונשנות של חוזה העבודה על ידי העובד, 

לרבות בכל הנוגע לתחום המשמעתי. ככל שטענותיו של המעסיק כלפי עובדו גוברות בחומרתן, 

כך מתעצמת זכות הטיעון של העובד למצות את ההזדמנות הקנויה לו להזים אותן טענות, 

או לפחות לנסות ולשכנע את מעסיקו לחזור בו מן ההחלטה.

אופן עריכת הליך השימוע

בפסיקת בתי הדין לעבודה נקבעו כללים באשר לאופן עריכת הליך השימוע ע"י המעביד. 

בין היתר, נקבע כי על המעביד לזמן את העובד לשימוע ולהודיע לעובד מהן הסיבות 

בגינן נשקלת האפשרות לסיים את העסקתו פרק זמן סביר קודם למועד השימוע; 

השימוע יערך בפני הגורם המוסמך להחליט בעניינו של העובד; 

העובד רשאי להיות מלווה ע"י נציג מטעמו; 

יש לערוך פרוטוקול של הליך השימוע אשר בו יתועדו חילופי הדברים בין הצדדים ועוד

הליך השימוע בפיטורי עובד מבוגר וותיק

בפיטורי עובד מבוגר וותיק, להליך השימוע ולתקינותו ישנה חשיבות מכרעת 

ולפיכך יש להקפיד ביתר שאת על ניהול הליך הפיטורים כדין, הן מבחינה פרוצדוראלית 

והן מבחינה מהותית; לשקול חלופה לפיטורים; לבחון את מידת השפעת גילו של העובד על עתידו הכלכלי 

והתעסוקתי; זאת הן לאור ההשלכות של פיטורי עובד מבוגר וותיק על העובד 

והן על מנת למנוע טענת פיטורים שלא כדין ו/או טענת הפליה מחמת גיל 

ו/או טענת הליך פיטורים שלא כדין וכיוצ"ב

פיטורים ללא שימוע

במקרה שהמעביד יפר את חובתו לערוך שימוע לעובד ולא תינתן לעובד זכות הטיעון, 

או אם ייפלו פגמים מהותיים בהליך השימוע, עשוי בית הדין לעבודה לקבוע כי דרך קבלתה של 

ההחלטה בעניינו של העובד לוקה בפגם מהותי היורד לשורשה של ההחלטה עד כדי כך 

שביטולה של ההחלטה בעניינו של העובד מתחייב משמדובר בהחלטה שניתנה שלא כדין, 

ובהתאם לנסיבות רשאי בית הדין להורות על סעד של אכיפה (כלומר, השבת העובד לעבודה/לתפקיד, בהתאם עניין),

 ו/או מתן סעד של פיצוי כספי, בגין אי עריכת שימוע/ עריכת שימוע בהליך שלא כדין

בית הדין הארצי לעבודה קבע כי אי מתן זכות שימוע לעובד לפני פיטוריו הינו פגם במעשה הפיטורים עצמו. 

עם זאת, פגם זה אינו מוחלט ואינו חייב להביא בהכרח לביטול הפיטורים או להענקת פיצוי כספי לעובד. 

סוג הסעד ושיעורו תלוי במידה רבה בנסיבות כל עניין, בטיבה של ההעסקה, בציפיותיו של העובד להתקשרות 

לאורך זמן, בצידוק מעשה הפיטורים, בהסדרים המיוחדים לכל מעסיק ובשיקולים אחרים כיוצאים באלה 

ובכל מקרה עניין זה נתון לשיקול דעתה של הערכאה השיפוטית

מעסיקים עובדים ? 

שוקלים לפטר עובד? 

נמצאים בסכסוך משפטי מתמשך עם עובד? 

מתלבטים באשר לזכויותיכם כמנהלים ו/או מעבידים ולא בטוחים מה לעשות? 

פנו אלינו עכשיו 

אפשר בתגובה למאמר זה

אפשר בוואצאפ ואפשר גם להתקשר – 0528328676

נשמח מאד לייעץ ולעמוד לרשותכם.

אנחנו מבטיחים לענות ולחזור לכולם.

בתקווה לימים טובים יותר, בריאות איתנה וחזרה מהירה לשגרה

שלכם,

אילן ושרית צדק

בחודשים האחרונים אנו עדים להשלכות הקשות של מגיפת הקורונה 

על מרבית תחומי החיים בישראל ובעולם.

ההשלכות לא פוסחות אף על עולם המשפט בכלל 

ועל עולם החוזים המסחריים בפרט. 

לאור זאת מינה משרד המשפטים צוות של משפטנים מטעם 

לשכת עורכי הדין בראשותו של חברנו היקר עו"ד אבי חימי, יו"ר הלשכה, 

אשר גיבש נייר עמדה שניתח את השלכות משבר הקורונה 

על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל הסכמי שכירות בפרט, בהתאם לדין הישראלי.

בעניין חוזי שכירות למגורים, עמדת לשכת עורכי הדין היא 

כי תחת הוראות התחיקה הנוכחית הסכמי השכירות למגורים לא הופרו 

באופן המצדיק פטור לשוכרים מתשלום דמי שכירות. 

הדין לא מכיר במניעות או בסיכול חלקי ומשכך כל זמן שהשוכרים ממשיכים 

להפיק הנאה מהמושכר למטרת מגורים- אף אם במקרים מסוימים המדובר בהנאה חלקית- 

אין הצדקה ליתן פטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות. 

עם כל ההבנה, מצב כלכלי קשה כשלעצמו אינו עילה לשינוי תנאי חוזה או להכרה בסיכולו. 

הכרה כזו עלולה לפגוע באופן קשה בוודאות המסחרית והכלכלית והשפעותיה 

עלולות להיות חמורות, ואין לכך בסיס בדין.

בעניין חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום הורתה על 

השבתתם המוחלטת מחמת מהות פעילותם (דוגמת אולמות אירועים וחדרי כושר), 

או מחמת שהם ממוקמים באזורי סגר, עמדת לשכת עורכי הדין כי אפשרות השוכרים הללו 

לעשות שימוש במושכר מסוכלת באופן מלא, אם כי זמני. 

לאור החוק והפסיקה, המניעות המשפטית להשתמש במושכר או בדרכי הגישה אליו, 

אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים מסוג זה את 

הזכות לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה. 

באשר לחוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום לא השביתה את פעילותם, 

אך צמצמה משמעותית את אפשרותם להעסיק עובדים, עד כדי 15% בלבד, 

עמדת לשכת עורכי הדין שתחת דיני הסיכול המחייבים מניעות מוחלטת משימוש בנכס, 

המקרה דנן אינו נופל לדיני הסיכול, אך הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה 

מכול חובת תום הלב בביצוע חוזה. כאן מדובר במקרה בו עיקר האפשרות לשימוש בנכס 

מעוקר מכוח חובה חוקית, ומטרת השימוש בו משתנה מהותית, אך השוכרים ממשיכים 

להחזיק במושכר ונסמכים עליו לצורך הפעלת עסקם "מרחוק". 

לפיכך המלצת לשכת עורכי הדין היא שבמהלך תקופת החירום יישאו השוכרים 

ב 50% מדמי השכירות והניהול, מבלי שהדבר ייחשב הפרת חוזה.

באשר לחוזי שכירות לעסקים חיוניים שתחיקת החירום לא אוסרת עליהם 

לפעול והוראות אחרות מאפשרות להם להעסיק עובדים, כמו גם חוזי שכירות לעסקים 

שעיקר פעילותם אינו מבוסס על הון אנושי (כמו מפעלים ומחסנים), עמדת לשכת עורכי הדין היא כי 

הסכמי שכירות אלה לא הופרו ואין הצדקה לפטור את בעלי העסקים הנ"ל מתשלום דמי השכירות. 

דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלו ואף אין, לכאורה, הצדקה להתאמתם לנסיבות המשתנות 

מכוח חובת תום הלב, מאחר והחיובים המהותיים של הצדדים לחוזה לא הושפעו בהיבט זה ממגיפת הקורונה.

משכירים דירת מגורים או נכס עסקי ?

לא ברור לכם באם ניתן לאכוף את תשלום דמי השכירות ?

שולמו לכם רק  50% מדמי השכירות ואינכם יודעים אם ניתן לדרוש את מלוא דמי השכירות ?

פנו אלינו עכשיו

אפשר בתגובה למאמר זה

אפשר בוואצאפ ואפשר גם להתקשר – 0528328676

נשמח מאד לייעץ ולעמוד לרשותכם.

אנחנו מבטיחים לענות ולחזור לכולם.

רק בריאות

שלכם,

אילן ושרית צדק